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Novembre 2012. Simple associé d’Atlantique Pierre, habitué du produit SCPI depuis de très nombreuses années et régulièrement agacé par les exactions des gérances, je prends la ferme décision de tenter le sauvetage de la SCPI, sans me faire d’illusion, c’est-à-dire sachant que cela se terminera inévitablement par une épreuve de force.
Les premiers échanges avec la société UFFI (qui va devenir FIDUCIAL GERANCE) et des membres du Conseil de Surveillance ne m’apportent rien et il me faut donc remonter dans l’historique de la SCPI pour découvrir les mécanismes qui ont pu dégrader ses performances dans de telles proportions.
C’est au cours de cette étude que l’on me signale qu’un autre associé, Georges LANG, est lui aussi bien décidé à agir, mais dans un domaine qui m’est totalement étranger, le droit. Très complémentaires, nous unissons nos connaissances et Georges LANG va mener le long travail de rédaction de l’Assignation de FIDUCIAL GERANCE devant le Tribunal de Grande Instance d e NANTERRE, assignation qui est déposée le 30 janvier 2014.
Depuis cette date, défendeurs et demandeurs ont échangé par trois fois leurs « Conclusions en Réponse » dont la dernière a été déposée par nous-mêmes le 18 mai 2015. En fait, ce sont 123 associés qui ont assigné la société de gestion et qui se sont partagés les frais d’avocats. On peut espérer un résultat en fin d’année 2015.
Pendant que mon collègue visait l’obtention d’une réparation, toujours hypothétique mais unique moyen de redresser rapidement la SCPI, je visais le futur immédiat que constituait l’Assemblée générale : Pousser les associés à reprendre leur pouvoir et à se créer un cadre nouveau.
C’est uniquement à travers les Rapports annuels et les Bulletins trimestriels, dès l’année 2000, que j’ai pu étudier le comportement d’ATLANTIQUE PIERRE et les conséquences désastreuses des actions menées à partir de 2007 par une nouvelle équipe de gestion.
Pour exposer les faits et les conséquences devant un tribunal, il a fallu 80 pages.
Mais l’image ci-dessous suffit pour interpeller fortement n’importe quel honnête gérant (et vous tous !)
Les causes de la dynamique très négative du graphique ci-dessus.
Il faut savoir que les augmentations de capital à prix décoté d’environ 10% ont débuté dès 2007 et ont été répétées tous les ans jusqu’en 2010, tirant le prix de la part vers le bas et, qu’au total, le capital initial a été doublé.
D’autre part, une proportion importante des immeubles achetés avant 2007 a été cédée durant la même période 2007 2010 et l’on peut craindre que sa rentabilité était, en moyenne, supérieure à celles des achats consécutifs aux augmentations de capital ! En tous cas la rentabilité des immeubles survivants est, présentement, très largement supérieure à ces derniers achats qui ont tardés, laissant d’énormes liquidités non utilisées et qui ont systématiquement tiré la rentabilité vers le bas.
Enfin, il est capital de s’étendre au sujet de cette rentabilité.
Vous vous souvenez certainement du dividende de 22€ qui donnait un rendement de 6.88% sur la valeur de part décotée à 320€. En effet, pour masquer les difficultés qui s’accumulaient et conserver la distribution des 22€, UFFI distribuait en fait une forte proportion du Report à Nouveau (en 2010, 7€ de Report et 15 € issus des loyers).
Même des professionnels se sont faits piéger par cette performance très alléchante mais qui cachait la dégradation méthodique de la SCPI.!
Bref, lorsque que le Report à Nouveau a été quasi épuisé, après 2010, la réalité de la situation est apparue, une situation qui n’a cessée de se dégrader par le retard à l’investissement et le faible rendement de ce dernier….
La conjoncture na pas aidé les SCPI mais l’allure du graphique ne ressemble en rien à une dérive économique, argument qui a pourtant été régulièrement avancée pas la Société de Gestion tout en ayant déclaré à une autre occasion qu’Atlantique Pierre était la seule du groupe à souffrir ainsi!
Bien sûr, le TRI 5ans est peu utilisé par les gérances car la durée relativement courte du filtrage laisse bien transparaitre les accidents de parcours !
A propos du TRI : Cette fonction est disponible sur tableur et chacun peut calculer le TRI de son placement.
Par exemple pour connaitre le TRI 5ans en 2013 il suffit d’indiquer :
Le prix d’achat au 31 décembre 2008,
Les quatre dividendes annuels reçus de 2009 à 2012,
Le prix ce cession au 31 12 2013 auquel on ajoute le dividende de la cinquième année.
Le calcul donne le remarquable rendement du placement, -1.97% !!
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